高标仓：物流地产开发商的核心战场

发布时间：2019年4月25日

摘要：

根据戴德梁行预计，2020年我国高标仓供需缺口在1亿平米左右，市场整体有望延续高景气。拿地、融资和招商运营是高标仓开发商的核心竞争力。传统物流地产开发商（普洛斯、易商等）先发优势明显，无突出短板，预计未来仍将占据主导地位；房地产企业（万科等）拿地能力强、融资方式灵活，迅速跻身行业前列，但招商运营能力仍有提升空间；电商企业（阿里、京东等）尽管近年来投资激进，但基于战略规划和资源合理利用的考虑，我们认为租赁仓储仍将是其主要模式；基金机构（平安不动产等）匮乏项目经营能力，预计未来主要扮演投资人角色。

一、市场供需：高标仓储需求强劲，供给短板明显

现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，是利用自建或者租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动，在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异，主要表现在如下方面：

空间利用：高标仓储的规划容积率较高，部分项目的容积率达到2.5-3，空间使用效率是传统仓储的3倍左右，可大幅降低土地成本。

项目选址：高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。

自动化水平：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，降低了综合管理成本。

合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。

图1：高标仓VS传统仓储

资料来源：戴德梁行，国金证券，招商银行研究院

1.1、需求层面：高标仓降本增效作用明显，市场需求旺盛

高标仓最主要的作用是降本增效

最近20年以来，我国物流成本一直处于居高不下的状态。根据2017年“三亚?财经国际论坛”的数据，我国物流成本占GDP比重约为15%，英国为9%，美国约7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外，我们认为仓储效率低下也是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

由于特定的历史原因，我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在90年代以前建设。仓库类型以传统仓为主，占总面积80%以上，占货运吞吐量的90%以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。相比之下，高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

根据中国仓储协会调研，以20年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU能够达到传统仓储的10倍，清点货物时间比传统人工方式减少95%。

图2：相比美国和英国，中国的物流成本偏高

资料来源：三亚?财经国际论坛，招商银行研究院

图3：我国仓储成本占物流费用比重近四成

资料来源：国家统计局，招商银行研究院

注：仓储成本主要包括保管费用和部分管理费用，可以大致估算仓储成本占整体物流成本的比重约40%

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